বাংলাদেশে আরইআইটি বাস্তবায়ন না হওয়ার পিছনের বড় বাধাগুলো ও সম্ভাব্য সমাধান কী?

বাংলাদেশে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরইআইটি) বাস্তবায়নের পথে নানা বাধা সৃষ্টি করছে। এই আর্থিক ব্যবস্থা বিশ্বের অনেক উন্নত ও উন্নয়নশীল দেশে আবাসন সংকট নিরসনে এবং পুঁজিবাজারে নতুন প্রাণ ফেরাতে সফল হয়েছে। কিন্তু বাংলাদেশে আরইআইটি কার্যকরভাবে চালু হয়নি। বিএসইসি ২০২৪ সালে ‘রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট ফান্ড বিধিমালা, ২০২৪’ অনুমোদন করলেও, আইনগত, প্রাতিষ্ঠানিক ও বাজারকেন্দ্রিক জটিলতাগুলো বাস্তবায়নকে বাধাগ্রস্ত করছে।

🔴 মূল পয়েন্ট

• 📌 ২০০ কোটি টাকা মূলধন প্রয়োজন আরইআইটি ফান্ড গঠনের জন্য, সিটি করপোরেশন এলাকায় ৩০০ কোটি টাকা — যা বাংলাদেশের স্পনসরদের জন্য এককালীন জোগাড়ের বড় চ্যালেঞ্জ
• 📌 জমি হস্তান্তরে ১০ থেকে ১২ শতাংশ স্ট্যাম্প ডিউটি ও রেজিস্ট্রেশন ফি বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করতে পারছে না
• 📌 বাংলাদেশে প্রপার্টির ৩ থেকে ৪.৫ শতাংশ রেন্টাল ইল্ড ব্যাংকের ৯ থেকে ১২ শতাংশ সুদের হারের তুলনায় কম — আরইআইটি বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করতে পারছে না
• 📌 প্রপার্টির স্বত্ব নিষ্কণ্টক ও মূল্যায়ন স্বচ্ছ না হওয়ায় আরইআইটি গঠনে বড় বাধা
• 📌 পুঁজিবাজারে দীর্ঘমেয়াদি অস্থিরতা ও বিনিয়োগকারীদের আস্থার অভাব নতুন আর্থিক প্রোডাক্ট চালু করতে ঝুঁকিপূর্ণ মনে করছে উদ্যোক্তাদের
• 📌 বিএসইসি, এনবিআর ও ভূমি মন্ত্রণালয়ের মধ্যে সমন্বয়হীনতা ও সচেতনতার অভাব আরইআইটি বাস্তবায়নে বড় বাধা

📰 বিস্তারিত

বাংলাদেশে আবাসন সংকট দিন দিন তীব্রতর হচ্ছে। অন্যদিকে, দেশের আবাসন খাত অর্থায়নের সংকটে ভুগছে। এই পরিস্থিতিতে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরইআইটি) একটি সম্ভাব্য সমাধান হতে পারে। আরইআইটি ব্যবস্থায় সাধারণ বিনিয়োগকারীরা ক্ষুদ্র অঙ্কের অর্থ বিনিয়োগ করে নিয়মিত লভ্যাংশ পেতে পারেন। তবে, বাংলাদেশে এই ব্যবস্থা বাস্তবায়ন হচ্ছে না। বিএসইসি ২০২৪ সালে বিধিমালা অনুমোদন করলেও, বাস্তবে আরইআইটি কার্যকরভাবে চালু হয়নি।

বাংলাদেশ সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ কমিশন (বিএসইসি) ২০২৪ সালে ‘রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট ফান্ড বিধিমালা, ২০২৪’ অনুমোদন করলেও, আইনগত, প্রাতিষ্ঠানিক ও বাজারকেন্দ্রিক নানা জটিলতার কারণে আরইআইটি বাস্তবায়ন হচ্ছে না। বিশেষজ্ঞরা বলছেন, আরইআইটি চালুর প্রধান প্রতিবন্ধকতাগুলোর মধ্যে রয়েছে উচ্চ মূলধন শর্ত, জমি নিবন্ধন ও কর চাপ, নিম্ন রেন্টাল ইল্ড, স্বচ্ছতার অভাব, পুঁজিবাজারের দীর্ঘমেয়াদি মন্দা এবং নীতিগত সমন্বয়হীনতা।

বিশেষজ্ঞদের মতে, আরইআইটি সফল হওয়ার জন্য প্রপার্টি থেকে নিয়মিত ভাড়া বা ক্যাশ ফ্লো অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। বাংলাদেশে ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক স্পেসের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ভাড়ার হার অত্যন্ত কম—গড়ে ৩ থেকে ৪.৫ শতাংশ। অন্যদিকে, ব্যাংক আমানত বা সরকারি ট্রেজারি বন্ডের সুদের হার ৯ থেকে ১২ শতাংশ। ফলে, কম রিটার্নের আরইআইটি বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করতে পারছে না।

আরও একটি বড় বাধা হলো জমি বা প্রপার্টি কেনাবেচা ও হস্তান্তরে অত্যন্ত চড়া স্ট্যাম্প ডিউটি ও রেজিস্ট্রেশন ফি। বাংলাদেশে এই ফি মোট মূল্যের ১০ থেকে ১২ শতাংশ। ট্রাস্টের নামে প্রপার্টি হস্তান্তরের সময় এই চড়া ফি পরিশোধ করতে হয়। এছাড়া, ট্রাস্ট থেকে লভ্যাংশ বিতরণের ক্ষেত্রে করসংক্রান্ত অস্পষ্টতা ও দ্বৈত করের ঝুঁকি থাকায় প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা এতে উৎসাহিত হচ্ছেন না।

"আরইআইটি সফল হওয়ার মূল শর্ত হলো প্রপার্টি থেকে আসা নিয়মিত ভাড়া বা ক্যাশ ফ্লো। বাংলাদেশে ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক স্পেসের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ভাড়ার হার অত্যন্ত কম—গড়ে ৩ থেকে ৪ দশমিক ৫ শতাংশ।"

📊 তথ্যের সারসংক্ষেপ

• 📍 স্থান: বাংলাদেশ (সিটি করপোরেশন এলাকা, সারাদেশ)
• 👥 খবরের মুখ্য ব্যক্তি: বিনিয়োগকারীরা, স্পনসর, অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির কর্মকর্তারা
• 🔢 গুরুত্বপূর্ণ সংখ্যা: ২০০ কোটি টাকা (মূলধন), ৩০০ কোটি টাকা (সিটি এলাকা), ১০-১২% (স্ট্যাম্প ডিউটি), ৩-৪.৫% (রেন্টাল ইল্ড), ৯-১২% (সুদের হার)